Cumhuriyet Halk Partisi Ümraniye Belediye Meclis Üyesi Mehmet Özgür Üreten’le Ümraniye Belediyesi tarafından askıya çıkmış olan Nazım İmar Planı hakkında bir söyleşi yaptık. Mehmet Özgür Üreten aktif bir siyasetçi ve Nazım İmar Planı hakkında çeşitli mahalle ve derneklerde yaptığı toplantılarla vatandaşın sorularına mesleki birikiminin verdiği olanakla çözümler sunuyor. Üreten’le, Ümraniye24 adına Murat Nergiz bir söyleşi gerçekleştirdi.
Bölgesel İmar Planı nedir bize açıklar mısınız?
M. Ö. Üreten- Bir yerde, bir yapı sahibi olmanız için iki şey gerekli, bir oranın tapusu. Tapu, mülkiyet durumunu belirten belge biliyorsunuz, hak. O tapu bir kuruma ait olabilir, tüzel bir kişiliğe ait olabilir, devlet kurumuna ait olabilir veya bir şahsa ait olabilir. Bir yerde bir yapıya sahip olabilmeniz için öncelikle o arsanın kadastro çalışmasının yapılıp tapusunun size ait olması lazım ki üzerinde bir hak iddia edebilesiniz. Birinci konu tapu. İkinci mevzu da, tapu size ait olsa bile her yere istediğiniz büyüklükte ve istediğiniz fonksiyonda bir yapı yapamazsınız, buna da imar hakkı diyoruz, imar durumu. Mesela burada imar durumu nedir diye belediyeden ilgili detayları alacaksınız, arsa payı üzerinden, hesap öyle yapılır, yani buranın üzerinde vücuda gelmiş durumda şu kadar kat, binanız da olabilir ama yapılaşma hakkınızın hesabında, temel alınan değer, arsa büyüklüğünüzdür. İmar durumunu aldıktan sonra oradaki imar durumu şartları dahilinde, o arsa üzerinde ne inşa edebilirsiniz ve kaç m2 inşa edebilirsinizin kabaca bilgisini ediniyorsunuz, bu hakka da imar durumu deniyor. Şu an yapılan çalışma, şu an içinde bulunduğumuz uygulama Ihlamurkuyu Mahallesi’nin de büyük bir kısmını kapsayan çalışma. Burada 2B tapulu yerlerimizin imar durumu yok, imarı yok. 2B tapulu alanlarda vücuda gelmiş binalar da doğal olarak ruhsatsız, çünkü imar durumu yok.
İmar durumu çalışması yapılmamış, önce vatandaşa kadastro çalışması yapılacak sonra tapular satılacak, vatandaş önce onun sahibi olacak, ondan sonra imar durumu çalışması yapılıp, ona göre vatandaşa ne inşa edebilecek, kaç m2 inşa edebileceğinin vaziyetinin ortaya çıkmış olması gerek. Aynı zamanda, bu bölgesel imar çalışmalarının içinde, sadece vatandaşlarımıza ait tapuların imar durumları çalışması da yapılmıyor, kamuya ait yerlerin de, donatı alanlarının da ortaya çıkarılması açısından bu bölgesel imar durumu çalışmaları önemli, çünkü her mahallede, bunun tabi teknik bir hesabı var, oransal olarak şu kadar yeşil alan olması lazım, park alanı olması lazım, devlet okulu olması lazım, ibadethane olması lazım, yani mahalle vasfını kazanabilmesi için ilgili imar hakları da devlet ve belediye namına da yaratılıyor olması lazım. Onun için bir yerde imar durumu yoksa, bir bölgesel imar durumu çalışması söz konusu değilse, orada ilgili çalışmanın yapılması lazım ki bir mahalle, orası gerektiği gibi, doğru planlanmış şekilde kentleşebilsin. Örnek vereyim mesela Ihlamurkuyu Mahallemiz üç bölüme ayrılıyor diyebiliriz. Bir; Alemdağ Caddesinin yakını olan taraf, imarlı ve tapulu, orada mülk sahipleri belli, artı imarları var, ona istinaden imar durumlarına göre, buna riayet ettikleri sürece inşaat yapabilirler. 2B tapulu ve imar durumu şu an askıda olan bölüm. Son olarak da mahallemizin kuzeyinde, tapusuz ve doğal olarak imarı da olmayan kısım.
2B bir tapu cinsi, 2014 yılı itibariyle bu tapuların satışları yapıldı. Üzerlerinde orada, o alanları kullananlara öncelik hakkı verilmek üzere devlet tarafından satışlar yapıldı. Yapılaşabilmek için, iki tane geçer şart lazımdı, biri tapu sahibi olmak, ikincisi imar durumu olması. Ama bu arada mahalle kentleşti, yapıların ruhsatı olmamasına rağmen. Ruhsatı olmamasına rağmen elektriği var, suyu var, doğalgazı var, oradaki bütün kullanan vatandaşlar, tapu sahibi vatandaşlar gidip belediyeye emlak vergilerini de ödüyorlar, çevre temizlik vergilerini de ödüyorlar, burada bir tezatlık var. Normalde sırasıyla önce tapu satışı yapılacak, tapu satışı yapıldıktan sonra fiili olarak hiçbir yapılaşma olmadan imar durumu çıkacak, planlama yapılacak belediye tarafından, ondan sonra da vatandaş kendi hakları neyse ona göre yapılaşacak, doğru sıra bu.
Şu an yapılan çalışma ne?
M. Ö. Üreten- Şu an yapılan imar durum çalışması, Havza Bölgesi olarak adlandırdığımız bölgede 2B tapulu alanlar için imar çalışması. 2B tapusu sınırları içinde yapılaşmış olan vatandaşlarımız da var, arsa durumunda olanlar da var. Örneğin bir vatandaş yapmış, tapusu var, onun üzerine belki bu planlama çalışmasından sonra sahip olacağı haktan, fazlası mı eksiği mi var diye, mukayese etmek ve bilmek istiyor. Biz de, bu nedenle vatandaşa bilgi veriyoruz ki, onlar da bu askıya çıkan planlar nedir, benim zaten vergisini ödediğim evim var, binam var diyor. İsmet Başkan adıyla Belediyemiz ilgili mahallelere afişler astı, imar geldi diye, ama bu tam olarak doğru değil. Şu an sürecin sonuna gelmiş olmakla beraber, süreç devam ediyor.
Hangi aşamadayız şu an?
M. Ö. Üreten- Artık bu sürecin son aşaması, 1/1000 uygulama imar planları askıya çıktı, bunun vatandaşlarımıza açık itirazı aşamasındayız. Herkesin kendi parselinin imar durumunun ne olduğunu görebileceği aşamadayız.
Peki en baştan nasıl başlıyor süreç?
M. Ö. Üreten- Önce 1/5000’lik bir plan süreci var. Bir yerde bir imar yoksa bölgesel imar planı çalışması takvimi şöyledir: Önce 1/5000’lik planlar yapılır, Büyükşehir Belediyesi’nde. İBB Komisyona gönderir, komisyon değerlendirir, İBB Meclisi’nde oylanır ve daha sonra İBB’nde askıya çıkar. Askıya çıkmak ne demek: Siz kendi parsel tapu bilgilerinize göre gidip, orada 1/5000’lik planlamada kendi durumunuzun ne olacağını görebileceğiniz plan var ve orada plan notları vardır. Orada yapılaşmanıza dair, sonradan sahip olacağınız haklara dair bilgilerdir. Bu bilgileri alıp, askı sürecinde itiraz edebilirsiniz. Hukuken bu her vatandaşın hakkı var. İlla o planlama çalışması yapılan yerde mülk sahibi olmanıza da gerek yok, dışarıdan biri olarak da, dışarıdan bir kurum olarak da oradaki planlamayla ilgili genel kurguya itiraz edebilirsiniz. Oradaki prosedür de şöyle: askıdan indikten sonra, size resmi olarak bir cevap gelmesi lazım, ama tabi itiraz sayısı çoksa, size bir cevap da ulaşmayabilir. Bu itirazınızın red edildiği anlamına gelir. Şu an askıda olan 1/1000’lik plandır. 1/1000 dediğin daha detaylı görülebilen plan. 5000’lik süreç tamamlandıktan sonra itirazlar yapılıyor, itirazlar cevaplanıyor, dava açmak isteyen vatandaş veya kurum varsa dava da açabilir, bir şekilde devam ediyor süreç. Daha sonra da o onaylandıktan sonra 1/1000’lik planlar 5000’lik planlara göre çiziliyor, plan notları ona göre hazırlanıyor, İlçe Belediye Meclisi’nde onaylanıyor, onaylandıktan sonra İBB’ne gidiyor. Önce belediyenin planlama biriminde kontrol edilip, Daha sonra İBB İmar ve Bayındırlık Komisyonu’na havale ediliyor, sonra İBB Meclisi’nde oylanıyor. İBB Başkanı ve Valilik onayını müteakiben, İlçe Belediye’sinde askıya çıkıyor.
Ekrem İmamoğlu mu onayladı askıdaki planları?
M. Ö. Üreten- İBB Meclisi tarafından oy birliği ile onaylandı. Meclisin çoğunluğunun Cumhur İttifakı’nda olduğunu unutmayalım. Alınan tüm kararlar, İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanımız Sayın Ekrem İmamoğlu’nun da onayından geçmektedir.
Bu kararda partiler arası bir mutabakat söz konusu mu?
M. Ö. Üreten- Karar birliği söz konusu, yetki sahibi siyasi partilerin tamamı onay verdi. Oy birliği ile onaylandı. Herhangi bir parti planlamaya şerh koymadı, şimdi de Ümraniye Belediyesi’nde askıda. Her mülk sahibi adresinden ya da tapusundaki ada-parsel bilgisinden kendi durumunu sorgulatabilir. Şimdi bu sürecin içinden geçiyoruz, 10 Mayıs’ta askıya çıktı, 10 Haziran’da askıdan inecek bu planlar, o nedenle önemli. Elbette ki vatandaş, askı nedir, en basiti bu sürecin kendi mülküyle ve mülkünün yapılaşma haklarıyla ilgili olduğunu bilecek ki, sürece dahil olabilsin. Kendi durumunu değerlendirebilsin.
40-50 yıldır oturduğumuz evler elimizden gidiyor mu?
M. Ö. Üreten- Evimiz elimizden gidiyor yaklaşımı doğru bir yaklaşım değil. Tapu kime aitse onun isteği haricinde hiçbir şey yapılamaz. Siz satmazsanız, kimse sizin elinizden alamaz, kimse el koyamaz. Bir yerde kaç m2 yapılaşabileceğinizin bir matematik hesabı var, bu askıya çıktığı zaman şu an orada yazıyor, plan notlarında hesabın nasıl olduğu yazıyor. Ümraniye’nin geneli hakkında size bilgi vereyim: 37 adet mahallemiz var (Haritada gösteriyor), 4’e bölebiliriz. Şu an askıda olan planlama çalışması sadece Ihlamurkuyu Mahallesi’ni kapsamıyor. Ihlamurkuyu Mahallemizin yaklaşık %55’ini, Cemil Meriç Mah.’mizin yaklaşık %60’ı, Adem Yavuz Mh.’mizin yaklaşık % 55’i, Aşağı Dudullu Mah.’mizin yaklaşık %40’ı planlama alanının içinde. Buradaki 2B tapulu yerler tek parça ve yan yana parsel komşuluğuna sahip büyük alanlar. Parseller Mahallesi’nden planlama çalışması içine giren tek bir tapu var, yaklaşık 32 bin m2, bu alanın tapu sahibi Ümraniye Belediyesi gözüküyor. Halihazırda alanın üzerinde, Ümraniyeli vatandaşlarımız yaşıyor. 2076 parsel. Huzur’da bir alan var, çok büyük değil ve Yukarı Dudullu’da bir alan var. Toplam yaklaşık 2 milyon 300 bin m2. Yedi mahallemizde askıya çıkan toplam planlama alanı da görüldüğü üzere az değil bir alan da değil.
Mukeyese edilen konulardan bir tanesi şudur, bizim yapılaşma hakkımız bölge olarak niye daha düşük, öbür tarafa göre gibi. Bizim Ümraniyemiz’in kuzeybatısında ve çok yakın zamanda, Hekimbaşı, Topağacı, Dumlupınar, Kazım Karabekir, Elmalıkent ve İnkilap Mah.’nin yarısını kapsayan imar planlama çalışması, altı ay önce sona erdi. İtirazlar cevaplandı ve süreç tamamlandı. Emsal değerler hariç, genel planlama yaklaşımı, Havza Bölgesi ile benzer nitelikteydi. Şu an askıda olan Havza bölgesi içinde, 2B tapulu yerlerin çalışmasında da sona gelinmiş durumda. Alemdağ Cad.nin güneyi, Çakmak Köprüsü’nün doğusu, yani Mehmet Akif, Tatlısu, Şerifali, Tepeüstü ve komşu bu bölgede de geçerli olan bir emsal değeri var. Emsal değeri 1,85.
Ayrıca İBB; Tepeüstü Mahallemiz ve Merkez Mahalleler olarak adlandırdığımız bölgeye dair, 1999 depreminden sonra mahallelerimizin mevcut durumları ve ihtiyaçları gözetilerek, hiçbir vatandaşımızın daha eksik imar şartlarına maruz olmayacak şekilde 1/5000 bölgesel imar plan tadilat çalışmalarını da başlattı.
Bu konuda Mimarlar ve Mühendisler Odası veya başka sivil toplum kuruluşlarından imar planları ilgili itiraz geldi mi?
M. Ö. Üreten- Bahsettiğiniz meslek odaları ile vatandaşlarımızın duyduğu kaygılar birbirine zıt olabilir. Vatandaşlarımızın değerlendirme sürecinde, kendilerine ait mülklerine dair emsal değer büyüklüğü ön sıralarda yer alabilir. Yapılaşma hakkı fazlaysa, ticari olarak sahip olunan mülkün değeri de yüksek olur, düz mantığıyla değerlendirme yapabilirler. Emsal değerlerin ortaya çıkmasında, planlama çalışması yapılan alanın zemin durumu, zemininin jeolojik özellikleri de önem arz etmektedir. İçinden geçtiğimiz askı sürecine konu bölge, Elmalı Barajı su toplama hazası içinde kalmaktadır.
Odalarsa öncelikli olarak, o bölge imar plan çalışmasında, yeşil alanlar, parklar, okul alanları, ibadethaneler, belediye ve idari hizmet alanları gibi, donatı alanı olarak adlandırdığımız alanların, ortaya konan emsal değerler sonrası oluşacak nüfus büyüklüklerine yetip yetmeyeceğini değerlendirir, bir bölgenin, mahallelerin uygun kentleşme gereksinimlerinin planlanıp planmadığına odaklanır, hizmet alanlarının planlanmasını da öncelikli olarak değerlendirir. Unutmamamız lazım ki; bir mülkün değerini, sadece hak sahibi olunan yapılaşma hacmi ve büyüklüğü değil, o mülkün içinde olduğu mahallede, donatı alanlarının varlığı ve sağlıklı dağılımı da bire bir etkilemektedir.
Yeni gelen sermaye grubu karşısında, 40-50 yıldır oturanların barınma hakkı konusunda bir kaygısı var?
M. Ö. Üreten – Bir bölgenin, mahallenin güzelleşecek olması, doğru kentleşme gelişimi adına planlanması, sosyal ve hizmet alanlarının ortaya çıkacak olması, vatandaşlarımızın mülklerinin de değerini artıracaktır. İmar yokken, bir yerin imar hakkına sahip olması, öyle ya da böyle ticari değeri arttırır niteliktedir. Tapu sahibinin rızası olmadan, herhangi bir uygulama söz konusu olamaz. Askıya çıkan, etap bazlı imar kurgusu ile planlama alanında, mülkleri donatı alanlarında gözüken vatandaşlarımızın da yapılaşma hakları, korundu.
Belediyelerimiz burada görevlerini yerine getiriyorlar. Müşterek çalışmalar sonucunda, İstanbul’da her an deprem ile karşı karşıya olduğumuz gerçeğini de göz önüne alarak, mahallelerimiz uygun kentleşme gereksinimlerine cevap verecek alanlara sahip olabilsin, depreme karşı önlemler alınabilsin diye imarı olmayan bir bölgenin imar çalışması yapılıyor. İstanbul’umuz için deprem, hiçbirimizin yadsıyamayacağı, yok farz edemeyeceği bir gerçek. Vatandaşlarımızın deprem gerçeğini de göz önüne alarak, kendi mülklerine dair en uygun değerlendirmeyi yapacaklarını düşünüyorum.
Mehmet Özgür Üreten kimdir?
1976 İstanbul doğdu. İstanbul Erkek Lisesi’ni okuduktan sonra 1999 yılında İTÜ İnşaat Mühendisliği bölümünden mezun oldu. 2001 yılında Güney New Hampshire Üniversitesi’nde İşletme Yüksek Lisans derecesini tamamladı. İnşaat sektöründe gayrimenkul projeleri geliştirme ve yönetim profesyoneli olarak çalışmaktadır. CHP Ümraniye İlçe Başkan Yardımcılığı yapmıştır. İnşaat Mühendisleri Odası, İstanbul Erkek Lisesi Mezunlar Derneği, İTÜ Mezunlar Derneği, Atatatürkçü Düşünce Derneği ve Beşiktaş Spor Klübü Kongre üyesidir. İngilizce ve Almanca bilir. Evli ve ikiz çocuk babasıdır.
